La dernière mesure en date pour Lyon et Villeurbanne préconise l’encadrement expérimental des loyers (loi Élan), applicable pour tout nouveau bail (ou renouvellement) dans le parc privé, depuis le 1er novembre et jusqu’à fin 2023 et plutôt 2026 (élections municipales).
Le nouveau loyer devra se tenir dans une fourchette autour d’un loyer de référence du m2, déterminé avec une rigueur toute scientifique, par secteur et par type de logement (T1, T2…), sauf caractéristiques justifiant une majoration. De quoi alimenter encore une vague de nouveaux contentieux.
Cette nouvelle contrainte « expérimentale » doublonne avec d’autres dispositions de plafonnement : ainsi la loi Alur prévoit que, dans les « zones tendues », les nouveaux baux signés ne puissent excéder le montant payé par le précédent locataire. Du coup, l’UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers) a d’ores et déjà engagé un référé, faisant peser une incertitude sur les baux conclus d’ici à la décision…
Le bénéfice politique ou idéologique à court terme compte plus que l’incidence réelle sur le marché locatif.
Alors que le prix du foncier et les coûts de construction augmentent, le poids du parc existant va mécaniquement plafonner les loyers et rendre l’investissement locatif moins intéressant sur Lyon et Villeurbanne… quitte à entraîner une flambée en périphérie ! Sans parler des petits investisseurs pour qui le loyer compense l’emprunt, et qui risquent désormais d’être étranglés !
Les mêmes responsables politiques lorgnent sur les logements vacants, en rêvant d’une rapide remise sur le marché, par la contrainte au besoin… Mais là encore, l’illusion ne dure pas.
La Métropole de Lyon comptait 755 615 logements au 1er janvier 2020, dont 84 266 inoccupés (avec toutes les réserves qu’on doit apporter à ce dernier chiffre surtout) : hormis les brèves vacances (entre deux occupants), seulement 17 736 (soit 2 %) étaient vides depuis plus de 2 ans, beaucoup pour cause de vétusté, éloignés des normes actuelles d’habitabilité, d’isolation, etc. La mobilisation, même rapide (2 ans ?) de ce parc vacant aurait une incidence mineure sur le marché locatif.
Et plus de 70 % de ces logements (est-ce encore le mot ?) vacants depuis plus de 2 ans appartiennent à l’État, la Région, la Métropole, aux bailleurs sociaux… investisseurs vertueux qui pèchent déjà par méconnaissance de leur parc ! Rénover ou remplacer ? Les coûts, les contraintes réglementaires et les recours freinent les évolutions.
On pourra également s’interroger sur la prise en compte de ces logements vacants dans les subtils calculs des 25 % de logements sociaux exigés par la loi Duflot pour 2025.
Le ralentissement de la construction, l’impôt sur la fortune immobilière, concourent également à la fragilité de ce subtil mikado.
En tout temps, le besoin de logements, notamment sociaux, permet de s’indigner d’une pénurie et d’accumuler les mesures coercitives, mais contre-productives qui l’entretiennent !
Les nouvelles équipes de Lyon et Villeurbanne amplifient encore un peu plus la funeste orientation.
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